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台灣房市50年 5次榮景2次泡沫

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台灣房市50 5次榮景2次泡沫
自由時報自由時報 20141020 上午6:11
記者徐義平/專題報導
回顧台灣房市50年發展,經歷過5次榮景、也陷入2次泡沫破滅;國民所得成長追不上房價上漲,1971年時,當時台北市家庭1年可支配所得能夠買到9.81坪的新屋,但到2012年,1年家庭可支配所得僅能買到2.3坪的新屋,等同40年後只能買到5分之1的面積。
所得增加追不上房價
根據宏大估價師事務所「台灣房市50年回顧與前瞻」的研究報告,1966年時,國民所得約248美元,到2013年時,已成長到21586美元,成長幅度約87倍;相較1966年時台北市每坪房價約3700元,2013年時,每坪房價約83.5萬元,房價大幅成長近226倍,兩者差距愈來愈大,顯示國民所得追不上房價飆漲幅度。
宏大估價師事務所所長卓輝華分析,近幾年國民所得成長緩慢,反而是房價漲幅更快,導致兩者之間的差距愈來愈大。
台灣房市歷經5次榮景,也有過2次房地產泡沫,甚至曾出現房市泡沫失落10年的場景,時間點在1990~2003年,當時正值亞洲金融風暴與本土型金融風暴,約56家營運不良銀行(含農會、信合社)遭到中央存保接管,也衝擊營建股,尤其是1998~2001年期間,營建股股價更是連續4年每年平均下跌約45%,更被戲稱為雞蛋水餃股。
房市曾陷失落10
2002~2004年的3年時間,法院倒出將近87.4萬件法拍屋與土地,其中以2003年最多,1年便高達約30.6萬件,該數字已接近奢侈稅後一整年的全國買賣移轉棟數。
卓輝華提醒,這一波房市多頭是第5波榮景,已走了超過10年,目前正面臨高峰末段,在經濟未見好轉,及政府持續抑制房價上漲政策影響下,利率成為影響房價修正的主要關鍵。
他說,不到2%的房貸利率可謂是歷史以來新低,未來利率只會升、很難跌,且近10年投資房地產的民眾均享受到低利率帶來的環境,一旦開始升息,利率升到3~4%時,利息負擔是增加1倍,屆時壓力將逐漸有感,委賣將會比委買多,當升息到一定幅度時,房價將進行一段長時間整理,加上2026年的人口紅利恐不再,是否會出現與日本一樣的房地產失落的10年,值得持續觀察。

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